辽宁省高等教育自学考试委员会

第一章物业管理实务概述

第一节物业及物业管理的基本概念

1.一般了解物业的起源。
2.掌握物业的概念。
3.了解房地产、不动产的概念。
4.重点掌握物业管理的概念。
5.掌握物业与物业管理的联系和区别。

第二节物业管理实务的性质与特点

1.重点掌握物业管理实务的涵义。
2.重点掌握物业管理实务的特点。
3.一般了解物业管理的基本属性。
4.掌握物业管理的经济性质。
5.了解物业管理的社会性质。
6.掌握物业管理的生态环保性质。

第三节物业经营管理的主要内容

1.掌握物业基本管理的主要内容。
2.了解物业管理企业的特色业务。
3.重点掌握物业经营的创新渠道。

第四节物业管理的职能与作用

1.掌握物业管理的职能。
2.了解物业管理的地位与作用。

第五节案例及分析

1.掌握案例（2）物业管理与传统房地产管理有哪些区别。
2.掌握案例（4）由居委会欲炒掉物业管理公司所想到的。

第二章物业管理公司

第一节物业管理公司的设立

1.了解物业管理公司的概念。
2.一般了解物业管理公司的组建。
3.了解物业管理公司的类型。
4.了解物业管理公司组织机构设置的步骤。
5.一般了解物业管理公司管理层级和机构的职能划分。

第二节物业管理公司的制度建设

1.掌握物业管理企业内部制度的建设。
2.掌握物业管理公约。
3.重点掌握业主公约的概念。
4.重点掌握业主公约的主要内容。
5.掌握业主委员会章程的概念。
6.了解业主委员会章程的主要内容。
7.掌握物业管理委托合同的概念。
8.一般了解物业管理委托合同的主要内容。

第三节物业管理公司与相关机构、部门的关系

1.掌握房地产行政主管部门的职责和任务。
2.一般了解物业管理公司与专业化服务公司的关系。
3.重点掌握业主委员会的概念。
4.掌握物业管理公司与业主委员会的关系。
5.一般了解物业管理公司与房地产开发商的关系。
6.掌握物业管理公司的法律地位。

[HTK〗第四节案例及分析

掌握案例（2）物业管理企业有哪些权利。

第三章物业管理招投标

第一节物业管理招投标的意义与步骤

1.重点掌握物业管理招投标的含义。
2.重点掌握物业管理招投标的意义。
3.掌握物业管理招标的原则。
4.了解物业管理 招投标的特点。
5.一般了解物业管理招投标的组织机构。

第二节招投标的方法与程序

1.了解物业管理招标的两种方式。
2.重点掌握物业管理招标的程序。
3.了解物业管理招标文件的内容。
4.重点掌握物业管理投标方法与程序。

第三节招投标文件的制定

1.掌握招标文件的制定。
2.重点掌握投标文件的制定。

第四节案例及分析（略）

第四章物业管理程序

第一节物业管理的早期介入

1.掌握物业管理早期介入的意义。
2.一般了解城市规划基础知识 。
3.重点掌握居住区规划的内容和规划设计要求。
4.重点掌握物业区域绿化的意义。
5.掌握物业区域绿化的作用。
6.掌握物业区域绿化的步骤。
7.掌握物业的施工监管。

第二节物业的接管与验收

1.重点掌握物业接管验收的概念。
2.掌握物业接管验收的原则、应提交的资料和接管验收的标准。
3.掌握新建房屋接管验收的程序。
4.了解原有房屋接管验收的程序。
5.一般了解物业交接双方的责任和物业验收质量问题处理。
6.重点掌握物业接管验收应注意的事项。

第三节楼宇入伙

1.掌握入伙手续的概念。
2.掌握楼宇入伙的手续。
3.掌握楼宇入伙的程序。
4.重点掌握楼宇入伙的工作内容。

第四节案例及分析

掌握案例（2）物业管理的早期介入能给业主带来哪些好处。

第五章业主大会与业主委员会

第一节业主大会

1.了解业主的概念。
2.了解业主的权利和义务。
3.了解业主大会的概念。
4.掌握业主大会的职权。
5.了解业主大会的召开。

第二节业主委员会的组成及职能

1.了解业主委员会的概念。
2.一般了解业主委员会的产生。
3.重点掌握业主委员会应履行的职责。

第三节业主委员会的权利与义务

1.掌握业主委员会的权利。
2.掌握业主委员会的义务。
3.了解业主委员会的章程。

第四节案例及分析

1.掌握案例（8）业主委员会有哪些权利和义务。
2.掌握案例（13）业主委员会选聘物业管理企业应考虑的因素。

第六章物业管理服务的内容

第一节房屋维护修缮管理

1.了解房屋维修的概念。
2.一般了解物业管理企业房屋维修的特点。
3.掌握房屋维修管理的概念。
4.掌握房屋维修管理的特点。
5.了解房屋维修工程的分类。
6.重点掌握房屋维修管理的内容。
7.一般了解房屋的养护管理。

第二节房屋设备管理

1.了解房屋设备的概念。
2.一般了解房屋设备的分类。
3.掌握房屋设备管理的意义。
4.重点掌握房屋设备管理的内容。
5.了解房屋设备管理的制度。
6.一般了解房屋设备维修工程的分类。
7.掌握房屋设备维修的特点。
8.了解房屋设备维修管理内容。
9.掌握房屋设备的经常性保养的内容。

第三节治安保卫与消防管理

1.掌握治安管理的特点。
2.了解治安管理工作的内容。
3.一般了解物业管理公司保安机构的设置。
4.了解治安管理的基本制度。
5.一般了解治安班的岗位责任与日常管理。

[HTK〗第四节卫生与保洁管理

1.了解保洁管理的涵义。
2.掌握保洁管理的原则。
3.掌握保洁管理的范围。
4.重点掌握保洁管理的制度建设。

第五节绿化与美化管理

1.一般了解绿化的分工。
2.了解绿化与美化管理机构设置及员工岗位职责。
3.了解园林绿地的营造与养护。
4.掌握小区绿化的新空间。
5.一般了解园林小品。

第六节物业管理特约服务

1.了解物业管理的综合配套经营的内容。
2.一般了解物业管理的综合经营服务的操作。

第七节物业租赁管理

1.掌握物业租赁的概念。
2.了解物业租赁的形式。
3.了解物业租金的分类。
4.掌握物业租金的意义。
5.了解物业租金的构成。
6.一般了解物业租赁合同的登记和终止。
7.掌握物业租赁双方的权利与义务。
8.重点掌握物业租赁契约纠纷的解决办法和程序。

第八节物业管理的盈利模式

1.一般了解物业管理定位的考虑因素。
2.了解物业管理企业的增收渠道。
3.重点掌握导致物业行业性亏损的主要原因。

第九节物业的升值

1.掌握物业的升值的涵义。
2.掌握界定物业的升值应考虑的问题。
3.重点掌握物业的升值的原因。

第十节案例及分析

1.掌握案例（2）物业管理如何做到使房屋保值增值。
2.掌握案例（4）物业管理企业在环境管理方面可以做些什么。

第七章物业管理公司的财务管理

第一节物业管理公司的资金筹措

1.了解物业管理公司的资金筹措渠道。
2.掌握物业管理公司财务安排的原则。
3.重点掌握物业管理公司财务安排的工作内容。
4.了解物业管理公司资金收入的来源。
5.掌握物业管理公司增加收入的工作措施。

第二节物业管理公司的费用支出

1.一般了解物业管理公司费用支出项目。
2.掌握物业管理公司费用控制的意义。
3.重点掌握物业管理公司费用控制的具体内容。
4.了解物业管理公司的经济核算。

第三节案例及分析

1.掌握案例（8）住宅共用部位共用设施设备维修基金为什么必须专款专用。
2.掌握案例（15）物业管理费如何定价。

第八章各种类型的物业管理与服务

第一节住宅小区的物业管理

1.一般了解住宅小区的概念与分类。
2.了解住宅小区的功能。
3.了解住宅小区的特点。
4.重点掌握住宅小区物业管理的内容。
5.了解住宅小区物业管理的主要模式。
6.掌握住宅小区的精神文明建设。

第二节高层办公楼宇的物业管理

1.掌握高层办公楼宇的特征。
2.重点掌握高层办公楼宇物业管理的要求。
3.了解高层办公楼宇物业管理的模式。
4.了解高层办公楼宇物业管理的目标。
5.了解高层办公楼宇物业管理的组织实施。
6.一般了解高层办公楼宇物业经营的新局面。

第三节公共商业楼宇的管理

1.了解公共商业楼宇的分类。
2.一般了解商业楼宇的特点。
3.重点掌握商业楼宇管理的特点。
4.了解公共商业楼宇管理的目标。
5.重点掌握公共商业楼宇管理的组织实施。
6.掌握公共商业楼宇管理实施中应注意的问题。

第四节工业物业的管理

重点掌握工业物业管理的主要内容。

第五节特种物业的管理

1.了解学校的物业管理。
2.掌握公共物业管理的内容。
3.一般了解行政办公物业的管理。
4.一般了解医院物业的管理。

第六节案例及分析

1.掌握案例（1）物业管理企业如何制止业主违章行为。
2.掌握案例（2）物业管理企业与各职能部门如何负责小区各项设施的管理。

第九章物业管理中的投诉与处理

第一节物业管理中的各种纠纷

了解物业管理中的八种纠纷。

第二节物业管理的投诉受理制度

1.掌握物业投诉受理制度的概念。
2.了解物业管理投诉的种类。
3.掌握建立投诉受理制度的意义。

第三节物业管理企业的约束机制

1.了解国家制定的有关法规和物业管理机构制定的管理办法。
2.掌握自我约束机制。
3.掌握解决纠纷的方式。

第四节违约责任

1.了解违约责任的概念。
2.掌握承担违约责任的条件。
3.掌握承担违约责任的方式。

第五节案例及分析

1.掌握案例（5）业主在与物业管理企业签定《业主合约》时应该注意哪些问题。
2.掌握案例（6）如何处理物业管理纠纷。

第十章物业管理企业与ISO9000标准

第一节ISO9000质量管理体系介绍

一般了解ISO9000质量管理体系。

第二节物业管理企业实施ISO9000质量管理体系的意义

重点掌握物业管理企业实施ISO9000质量管理体系的意义。

第三节物业管理企业实施ISO9000质量
管理体系应树立的正确观念

掌握物业管理企业实施ISO9000质量管理体系应遵循的准则。

第四节物业管理企业实施ISO9000质量管
理体系应注意的问题

重点掌握物业管理企业实施ISO9000质量管理体系应注意的问题。
《物业管理实务》考试题型举例

一、单项选择题
1.物业管理企业一级资质企业的注册资本标准为（）
①500万元以上②300万元以上
③200万元以上④50万元以上
二、多项选择题
1.小修工程的主要特点（）（）（）（）（）
①项目简单②零星分散③量大面广④时间紧迫⑤占房屋总造价2%
三、名词解释
1.物业租金
四、简答题
1.简述物业管理公司与业主委员会的关系。
五、论述题
1.试述物业与物业管理的区别。
六、案例分析题
万老师担任业主委员会主任后，工作尽职尽责，受到业主的拥护，年终时业主向万老师反映物业管理费用高，业主委员会能不能真正行使一次权利，与物业管理企业重新确定收费标准。万老师和业主委员会其他成员一起找到物业管理处，反映业主意见，希望重新确定物业管理费。物业管理企业负责人把原来的物业管理费用测算表给万老师看，万老师发现物业管理企业的手机费、书报费、加班费、服务人员的服装补助费、年终奖金和服务人员的午餐费都算在费用构成中，万老师认为手机费、午餐费、年终奖金、服装费不应该由业主分担。请回答：这几项中有哪些不合理收费？政府对物业管理费用构成有哪些规定？